Wanneer men als eigenaar-verhuurder een woning wil verhuren tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, dient de woning aan bepaalde minimale kwaliteitseisen te voldoen. Dit valt onder de leveringsverplichting van de verhuurder.

De staat van het pand


Algemeen: Minimale kwaliteitseisen (Art. 12 WHD)

Wanneer men als eigenaar-verhuurder een woning wil verhuren tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, dient de woning aan bepaalde minimale kwaliteitseisen te voldoen. Dit valt onder de leveringsverplichting van de verhuurder om het goed te leveren in goede staat en onderhoud.

In de eerste plaats moet de verhuurde woning volgens de federale wetgeving beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

De voorwaarden waaraan minimaal moet voldaan zijn werden vastgelegd in het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997. De Vlaamse Regering heeft een vulgariserende toelichting opgesteld waarin deze regelgeving wordt uitgelegd en waarnaar verplicht moet worden verwezen in de huurovereenkomst.

De verplichting dat het pand moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid is van dwingend recht ten voordele van de huurder. Partijen kunnen deze verplichting contractueel niet uitsluiten, dan wel enkel in geval van een renovatiehuurovereenkomst.

Wanneer de woning verschillende gebreken vertoond en niet voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid kan de huurder de verhuurder eisen om de noodzakelijke werken uit te voeren, dan wel kan hij de ontbinding / verbreking van de huurovereenkomst vorderen met een eventuele schadevergoeding voor mindergenot.

In geval van een mogelijke schending tegen de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid neemt u best contact op met een van onze advocaten.


Conformiteitsattest voor (huur)woningen

Ook op gewestelijk vlak gelden bepaalde bijzondere kwaliteitsnormen voor het verhuurde pand (woning, appartement, kamer). Als eigenaar-verhuurder van een woning in het Vlaamse Gewest kan u bij de gemeente een conformiteitsattest aanvragen waaruit blijkt dat het huurpand aan de woningnormen voldoet.

Het conformiteitsattest is in principe niet verplicht bij het verhuren van een woning (tenzij de gemeente anders reglementeert). Evenwel kan men met het conformiteitsattest aan potentiële huurders aantonen dat de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar is, en voldoet aan de kwaliteitsnormen. Ook bij latere betwistingen kan het attest een belangrijk bewijsstuk uitmaken.

Is het conformiteitsattest afgeleverd binnen de drie maanden voor de aanvang van de huurovereenkomst dan geldt het wettelijk vermoeden dat de verhuurder aan zijn leveringsverplichting heeft voldaan.

Het attest blijft 10 jaar geldig, tenzij

  • • de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard wordt op basis van een woningonderzoek door een gemeentelijke of gewestelijke woningcontroleur (conformiteitsonderzoek) of op basis van een acuut veiligheids- of gezondheidsrisico
  • • er aan de woning ingrijpende renovatiewerken uitgevoerd worden
  • • de Vlaamse Wooninspectie voor de woning een proces-verbaal heeft opgesteld
  • • er op het attest expliciet een kortere geldigheidstermijn vermeld staat.

U kunt het attest aanvragen bij de gemeente waarin het pand gelegen is. De burgemeester spreekt zich binnen de 60 dagen uit aan de hand van het technisch verslag van een gemeentelijke woningcontroleur.

Als de burgemeester geen beslissing neemt binnen de 60 dagen, of de afgifte van het attest weigert, kunt u binnen 30 dagen een nieuwe aanvraag doen bij de afdeling Woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen. Wonen-Vlaanderen mag ook conformiteitsattesten afleveren voor de aanvraag van de huursubsidie of bij de verhuur van een woning aan een sociaal verhuurkantoor.

De gemeenteraad stelt de vergoeding voor een conformiteitsattest vast. De vergoeding mag niet meer bedragen dan 62,50 euro voor een zelfstandige woning en 62,50 euro voor een kamerwoning, verhoogd met 12,50 euro per kamer, met een maximum van 1.250 euro per gebouw.


Nietigheid of ontbinding

Een huurovereenkomst die wordt gesloten voor een goed dat niet voldoet aan de minimale vereisten is nietig. Hiervoor zal men de zaak voor het bevoegde vredegerecht moeten inleiden aangezien de nietigheid enkel door de rechter kan worden vastgesteld.

De rechter kan vervolgens enkel de nietigheid van de huurovereenkomst uitspreken indien vaststaat dat het pand ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet aan de minimale vereisten voldeed. Hij kan dan een bezettingsvergoeding opleggen die gebaseerd is op de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdende met de gebreken aan het goed. Hierbij kan de huurder in bepaalde gevallen nog een schadevergoeding vorderen.

Voldoet het gehuurde goed in de loop van de huurovereenkomst niet meer aan de minimale vereisten dan dient de huurder eveneens de zaak voor het bevoegde vredegerecht te brengen doch ditmaal in ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de verhuurder. Ook hier kan een schadevergoeding worden gevorderd.

Voor dergelijke procedure neemt u best contact op met een van onze advocaten.


Energieprestatiecertificaat (EPC) voor huurwoningen

Voor u als eigenaar-verhuurder het pand te huur aanbiedt op de huurmarkt, moet u een energieprestatiecertificaat (EPC) kunnen voorleggen. Het EPC geeft de energiezuinigheid van het pand weer met een score. Het certificaat is nodig per wooneenheid (woning, appartement, kamer) en moet verplicht in advertenties worden vermeld.


Verplichte rookmelders

Let als eigenaar-verhuurder eveneens op voor de laatste ontwikkelingen aangaande de verplichte plaatsing van rookmelders.