• Uitspraak van: Vredegerecht Aalst
  • Datum van de uitspraak: 12/05/2015
  • Publicatie: T. Huur 2016/01, p.34-35.
  • Onderwerp: Verbod op houden van huisdieren

Samenvatting:

Een volledig en algemeen verbod op het houden van huisdieren, opgenomen in de huurovereenkomst, is niet in verhouding met het beoogde doel en in strijd met artikel 8.1 EVRM. (Europees Verdrag Voor de Rechten van de Mens)

Artikel 8.1 EVRM bepaalt dat een ieder het recht heeft op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.

Alleen een verbod, dat beperkt is tot huisdieren die overlast of schade veroorzaken, kan wel binnen het beoogde doel vallen.

De niet-naleving van het contractuele verbod om in een appartement huisdieren te houden is een onvoldoende ernstige tekortkoming zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de huurder te rechtvaardigen.


Vredegerecht van het eerste kanton te Aalst

  1. Het verloop van het proces. Op 08.04.2015 legde eiser een verzoekschrift neer. Op 10.04.2015 werd een beschikking uitgesproken waarin de behandeling van de zaak werd vastgesteld op de openbare zitting van 21.04.2015, en werden de partijen voor die zitting opgeroepen. Op verzoek van de advocaat van verweerder werd de behandeling van de zaak op de zitting van 21.04.2015 uitgesteld naar de zitting van 05.05.2015. Op 05.05.2015 werd de zaak op de openbare zitting behandeld en werden de advocaten van partijen gehoord. Partijen hebben elk een dossier met bewijsstukken neergelegd. De wet van 15 juni 1935 en de aanvullende wetten op het gebruik der talen in gerechtszaken werden nageleefd.

  2. Samenvatting van de vorderingen en standpunten van de partijen. Eiser verhuurt aan verweerder een appartement gelegen te (...). 2.1. Eiser vorderde in zijn verzoekschrift de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van verweerder, met gedwongen uithuiszetting van verweerder indien verweerder het appartement niet ter beschikking van eiser stelt binnen de 14 dagen na uitspraak van het vonnis, en de veroordeling van verweerder tot betaling van € 1.500 huurachterstal tot en met april 2015, plus € 3.000 verbrekingsvergoeding, voormelde bedragen te vermeerderen met de gerechtskosten. Eiser vorderde ook de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel en voorbehoud voor bezettingsvergoeding na de ontbinding van de huur en voor de afrekening van nutsvoorzieningen. Eiser vorderde dat een deskundige wordt aangesteld om de gebeurlijke huurschade vast te stellen. Eiser vorderde tenslotte dat het vonnis uitvoerbaar wordt verklaard bij voorraad, zonder de mogelijkheid van borgstelling of kantonnement. Op de zitting herleidt eiser zijn vordering wat de huurachterstal betreft tot € 500 intussen vervallen huur van mei 2015, en handhaaft hij voor het overige zijn vordering. Het standpunt van eiser luidt als volgt: – Op het ogenblik van de neerlegging van het verzoekschrift was er 3 maanden huurachterstal; deze huurachterstal werd pas nà de neerlegging van het verzoekschrift betaald. Thans is de huur van mei 2015, vervallen op 01.05.2015, nog niet betaald. – Verweerder werd op 03.02.2015 en 17.03.2015 aangemaand om het bewijs van verzekering van zijn huurdersaansprakelijkheid voor te leggen. Verweerder heeft zich pas verzekerd nà de neerlegging van het verzoekschrift. – Verweerder werd op 03.02.2015 aangemaand om het bewijs van onderhoud van de boiler voor te leggen; verweerder legde dit bewijs pas voor nà de neerlegging van het verzoekschrift. – Verweerder houdt een hond ondanks het verbod in de huurovereenkomst om huisdieren te houden, en weigert de hond weg te doen.

2.2. Verweerder vordert dat de vordering van eiser ongegrond wordt verklaard en dat hoe dan ook de rechtsplegings-vergoeding wordt herleid tot het minimumbedrag. Het standpunt van verweerder luidt als volgt: – Verweerder had tijdelijke financiële moeilijkheden en heeft in de loop van april 2015 de huurachterstal aangezuiverd. – Verweerder heeft de verzekering van zijn huurdersaansprakelijkheid in orde gebracht, en de boiler werd ontkalkt in februari 2015. – Verweerder heeft geen hond meer; hoe dan ook is het verbod in de huurovereenkomst tot het houden van huisdieren niet verenigbaar met het door art. 8 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens gewaarborgde recht op bescherming van het privé- en gezinsleven. – Gelet op de omstandigheid dat verweerder slechts over beperkte financiële middelen beschikt en het om een eenvoudige zaak gaat dient de door eiser gevorderde rechtsplegingsvergoeding te worden herleid tot het minimumbedrag.

  1. Bespreking en beoordeling. De huurachterstal van 3 maanden huur die was ontstaan op het ogenblik van de neerlegging van het verzoekschrift is in april 2015 aangezuiverd (st 1 dossier verweerder). Thans is verweerder enkel nog de huur van mei 2015 verschuldigd; deze huurachterstal is te beperkt om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Verweerder heeft pas op 20.04.2015, in de loop van het geding, de verzekering aangaande zijn huurdersaansprakelijkheid in orde gebracht (st 2 dossier verweerder) en het attest van onderhoud van de boiler voorgebracht (st 3 dossier verweerder), hetgeen laattijdig is. Deze laattijdigheid vormt een contactuele tekortkoming die eveneens te beperkt is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Verweerder dient er wel op te worden gewezen dat wanneer dergelijke tekortkomingen, die op zich de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen, zich blijven herhalen, dit aanleiding zou kunnen geven tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Een volledig verbod op het houden van huisdieren, zoals opgenomen in artikel 9bis van de huurovereenkomst tussen de partijen (st 1 dossier eiser) is buiten verhouding met het beoogde doel ervan: de handhaving van het verhuurde goed kan niet geschaad worden door het houden van niet-schadelijke of niet-hinderlijke huisdieren. Een dergelijk volledig verbod dient bovendien te worden beschouwd als een aantasting van het door artikel 8 van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens gewaarborgde recht op bescherming van het privé- en gezinsleven. Een verbod dat beperkt is tot huisdieren die schade of overlast veroorzaken is wél binnen verhouding met voormeld doel (M DAMBRE e.a., Handboek Algemeen Huurrecht, Die Keure 2015 nrs 127 en129; Vred. Moeskroen, 12.04.2010, T. Vred, 2012 3-4 blz 169-170). Voor zover verweerder nog huisdieren zou houden, is niet aangetoond dat deze schade of overlast veroorzaken, zodat er dienaangaande geen reden is om de huurovereenkomst te ontbinden. Gelet op de bovenvermelde door verweerder begane contractuele tekortkomingen dient verweerder in het ongelijk te worden gesteld en de gerechtskosten te dragen. Verweerder toont niet aan dat zijn financiële toestand een herleiding van de rechtsplegings-vergoeding rechtvaardigt. Gelet op de relatieve eenvoud van de zaak is het passend de rechtsplegingsvergoeding te herleiden tot € 440. Er is geen reden om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

  1. Beslissing. De Vrederechter, recht sprekend op tegenspraak. Verklaart de vordering van eiser toelaatbaar en gedeeltelijk gegrond als volgt. Veroordeelt verweerder om aan eiser € 500 huurachterstal betreffende de maand mei 2015 te betalen. Veroordeelt verweerder tot betaling van de gerechtskosten, tot op heden in hoofde van eiser begroot op € 7,50 kost attest van woonst plus € 40 rolrecht plus € 440 rechtsplegings-vergoeding.

(…)