Onderpacht en pachtoverdracht


Onderpacht

Onderpacht ontstaat wanneer de pachter een landeigendom geheel of gedeeltelijk verhuurt aan een derde. Er ontstaat een nieuwe overeenkomst die volledig los staat van de overeenkomst tussen de verpachter en de hoofdpachter.

Onderpacht is enkel mogelijk wanneer de pachter schriftelijke en voorafgaandelijke toestemming verkregen heeft van de verpachter.

Een uitzondering hierop is dat de pachter zonder toestemming van de verpachter het gehele pachtgoed in onderpacht kan geven aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot, evenals aan de echtgenoten van voornoemde afstammelingen of geadopteerde kinderen.

De duur van de onderpacht zal echter de duur van de hoofdpacht niet mogen overschrijden.

Indien de hoofdpacht opgezegd of ontbonden wordt dient de hoofdpachter de onderpachter hiervan op de hoogte te brengen binnen de periode van één maand.


Pachtoverdracht

Pachtoverdracht ontstaat wanneer een overeenkomst tot stand komt waarbij de pachter het pachtgoed geheel of ten dele overdraagt aan een derde. De overnemer treedt dan in alle rechten en verplichtingen van de overdrager.

Let op! De overdrager blijft nog steeds, samen met de overnemer, hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen die uit de eerste pachtovereenkomst voortvloeien.

Er ontstaat geen nieuwe overeenkomst. De oorspronkelijke pachtovereenkomst blijft bestaan maar wordt na de overdracht uitgevoerd door de overnemer.

Het pachtgoed kan slechts overgedragen worden indien de verpachter voorafgaandelijk zijn schriftelijke toestemming heeft gegeven.

In twee gevallen is pachtoverdracht toegelaten zonder voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming:

  • Indien er sprake is van meerdere pachters bij een pachtgoed, wordt de pacht overgedragen aan de andere pachter indien een van hen de pacht stopzet.
  • Pachtoverdracht van het gehele pachtgoed aan de naaste familieleden van de pachter.

Bevoorrechte pachtoverdracht – pachthernieuwing

De pachter kan het pachtgoed overdragen aan zijn kinderen of schoonkinderen, alsook aan zijn echtgenote zonder dat hij hiervoor de toestemming van de verpachter nodig heeft. Hij dient binnen de 3 maanden na overname de verpachter op de hoogte te brengen van de overdracht en van de identiteit van de overnemer(s).

Er begint een nieuwe pachtperiode van negen jaar te lopen die ingaat op de verjaardag van de overname.

De verpachter kan hiertegen verzet aantekenen bij de Vrederechter. Dit wil zeggen dat hij niet akkoord gaat met de pachtvernieuwing. Dit kan enkel op basis van limitatieve ernstige redenen, die vermeldt staan in artikel 37 van de pachtwet:

  • het feit dat de verpachter vóór de kennisgeving van de overdracht, een geldige opzegging heeft gedaan; het voornemen van de verpachter om het verpachte goed binnen een termijn van minder dan vijf jaar zelf te exploiteren of de exploitatie ervan over te dragen aan zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen;
  • zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de overnemer tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen;
  • veroordeling van de overnemer uit hoofde van daden die het vertrouwen van de verpachter aan het wankelen kunnen brengen of de normale betrekkingen tussen de verpachter en zijn nieuwe pachter onmogelijk kunnen maken;
  • het feit dat de overnemer niet de vereiste beroepsbekwaamheid bezit of dat hij niet over de nodige materiële middelen beschikt om het verpachte goed behoorlijk te exploiteren;
  • het voornemen van het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon die het betrokken goed hebben verpacht om het binnen een termijn van minder dan vijf jaar voor doeleinden van algemeen belang aan te wenden.

Het verzet moet ingesteld worden binnen de drie maanden na kennisgeving van de pandoverdracht. De Vrederechter zal oordelen of de redenen van verzet ernstig en gegrond zijn.