Schimmel in huis? Hoe herken je vochtproblemen in je huurpand en wie is verantwoordelijk?


Dinsdag 23 januari 2018 - Antwerpen

Vocht in huis is absoluut niet prettig. Zowel een nieuw pand als een oud(er) pand kan er last van hebben. Daarom is het steeds van uiterst belang om, wanneer u zinnens bent een pand te huren, na te gaan of er geen sporen zijn van vocht. Hieronder vindt u alvast enkele tips hoe je de verschijnselen van vocht kan herkennen. Huurt u reeds een pand en ondervindt u problemen met vocht is het van belang om de juiste stappen te volgen.


Eerste bezoek huurpand en plaatsbeschrijving

Wanneer je van plan bent om een pand te huren is het niet onverstandig om tijdens het eerste bezoek de muren en de hoeken nauwkeurig te inspecteren op verschijnselen van opstijgend vocht. Zo kan je heel wat toekomstige problemen vermijden.

Stelt u vochtplekken of opstijgend vocht vast in het potentiële huurpand is het aangewezen de verhuurder hierop attent te maken aangezien hij het verhuurde goed in goede staat van onderhoud dient te leveren, zodat het gebruikt kan worden waarvoor het bestemd is. In principe moet de verhuurder dus zelf eerst de nodige vochtbestrijding en onderhoudswerken uitvoeren, vooraleer te verhuren.

Beslist u om, ondanks het vastgestelde vocht, toch het pand te huren, dan is het aan te raden om de problemen nauwkeurig te laten opnemen in de intredende plaatsbeschrijving.


Je huurt en krijgt plots vochtproblemen

Ook wanneer u reeds huurt kunnen vochtproblemen opduiken. Belangrijk is om eerst de oorzaak van de vochtproblemen te laten vaststellen aangezien dit een weerslag heeft op de juridische gevolgen. U kan hiervoor best een expert raadplegen en deze vragen om een schriftelijk verslag op te stellen. Verder dient u uw verhuurder steeds schriftelijk in kennis te stellen van de problematiek en indien mogelijk uit te nodigen voor de rondgang met de expert.

Wanneer de oorzaak van de vochtproblemen een gebrek aan verluchting is of de problemen slechts kleine herstellingswerken noodzaken zal de huurder zelf moeten instaan voor oplossing ervan.

Wanneer de problemen echter van structurele aard zijn en grote herstellingswerken noodzaken zal de verhuurder vaak wettelijk verplicht zijn deze uit te voeren. Wanneer de verhuurder weigert de grote herstellingswerken uit te voeren zal u hem schriftelijk in gebreke moeten stellen en zo nodig voor de vrederechter moeten dagen. Vaak doet een eerste schrijven aan de verhuurder door gespecialiseerde advocaten reeds wonderen. De advocaten van Huur-Recht.be staan u hiervoor steeds graag bij.


Verschillende soorten vochtproblemen

1. Opstijgend vocht

Opstijgend vocht is het vocht dat vanuit een natte ondergrond opstijgt via de muren van een woning. De muren nemen het vocht verder op en zuigen het als het ware verder naar boven. Het opstijgend vocht is meestal beperkt tot een hoogte van 0,7 tot 1,00 meter van de grond en herken je dus door vochtige binnenmuren ter hoogte van de grond. Heb je vochtplekken in de hoeken van je plafond, dan heb je waarschijnlijk te maken met een ander soort vochtprobleem.

De oorzaak van opstijgend vocht is meestal een gebrekkige waterkering, vaak in combinatie met een verouderde fundering. Omdat oudere panden, meer dan nieuwbouw panden, vaak geen of een gebrekkig functionerende waterkering hebben kunnen zij sneller te maken krijgen met problemen ten gevolge van opstijgend vocht.

Opstijgend vocht veroorzaakt niet enkel schimmelvorming en vochtplekken, maar laat ook na het opdrogen zoutkristallen achter in de muur. Deze zoutkristallen kunnen het behang en / of de verflaag van de muur ernstig aantasten. De verwijdering hiervan zal steeds moeten gebeuren door een specialist.

2. Doorslaand vocht

Een tweede problematiek die zich eveneens voornamelijk manifesteert in oude gebouwen is het zogenaamde doorslaand vocht. Doorslaand vocht kan men herkennen doordat er grote of kleine vochtplekken ontstaan op de buiten- en/of binnenmuren van het pand. De oorzaak van doorslaand vocht kan liggen in een constructiefout. In de meeste gevallen ligt de oorzaak echter in het feit dat de bakstenen of het pleitsterwerk van het pand doorheen de jaren poreus zijn geworden waardoor vocht wordt doorgelaten.

3. Condensatievocht

Het derde type van vocht is meteen diegene waardoor de meeste problemen ontstaan. Condensatievocht vindt zijn oorzaak niet in een fout in de bouwconstructie maar wel in een gebrek aan verluchting en ventilatie. Vochtplekken of schimmel in de slaapkamer, keuken of badkamer zijn dan ook meestal het gevolg van condensatievocht. De ervaring leert ons dat in ongeveer 90 % van de betwistingen tussen huurder en verhuurder aangaande vochtproblemen de uiteindelijke oorzaak geen fout in de bouwconstructie blijkt te ze zijn, doch wel een gebrek aan verluchting van het gehuurde pand.

Ter voorkoming van condensatievocht is het bijgevolg van groot belang om al de ruimtes van uw gehuurd goed regelmatig te verluchten.

4. Varia

Verder is het natuurlijk ook steeds mogelijk dat de vochtproblemen afkomstig zijn door lekken in leidingen of door bouwvocht. Bij het opbouwen van een gebouw wordt vaak veel water gebruikt. Het gebouw kan dit maanden tot jaren na de constructie nog uitzweten met soms vochtproblemen als gevolg.


Mag ik stoppen met huur betalen indien de verhuurder niet reageert?

De vraag waar vele huurders vaak mee blijven zitten is: Mag ik stoppen met huur betalen indien de verhuurder niet reageert op de ingebrekestelling of simpelweg nooit met de beloofde herstellingen over de brug komt? Het antwoord is echter niet eenduidig en verdient daarom enige nuance.

Volgens de exceptie van niet-uitvoering (‘exceptio non adimpleti contractus’ ofwel ‘ENAC’) mag een contractspartij die geconfronteerd wordt met een wederpartij die haar contractuele verplichtingen niet nakomt, onder bepaalde voorwaarden de uitvoering van haar eigen verbintenissen opschorten. De belangrijkste verbintenis van de huurder is het betalen van de huurgelden, waardoor de huurder die de ENAC inroept zal stoppen met het betalen van de huur, en dit zolang de verhuurder zijn verbintenis niet uitvoert.

De ENAC is geen wettelijke bepaling dewelke letterlijk terug te vinden is in het Burgerlijk Wetboek, maar wordt door het Hof van Cassatie wel erkent als een algemeen rechtsbeginsel.

Opdat een huurder (of verhuurder) met succes de ENAC kan inroepen moet er aan vier voorwaarden tegelijkertijd voldaan zijn.

  1. Diegene die de ENAC inroept moet op rechtmatige wijze iets kunnen eisen van zijn tegenpartij. In geval van schimmel- of vochtproblemen waarvoor men de verhuurder kan aanspreken kan de huurder vaak grote herstellingswerken eisen. Belangrijk hierbij is dat de huurder die de ENAC inroept er zeker van moet zijn dat hij een zekere schuldvordering heeft ten opzichte van de verhuurder. Zo zal de huurder die zich verkeerd beroept op de ENAC later door de vrederechter veroordeelt kunnen worden tot betaling van een schadevergoeding of kan het huurcontract zelfs in zijn nadeel worden ontbonden. Indien men zich op de ENAC beroept moet men natuurlijk ook zelf een verplichting hebben ten opzichte van de andere partij die men vervolgens kan opschorten zolang deze zijn verplichtingen niet nakomt. Zo zal de huurder vaak zijn grootste verbintenis opschorten en voorlopig de betaling van huurgelden opschorten.
  2. Noodzakelijk is ook dat er voldoende juridische samenhang is tussen de verbintenis die de huurder opschort en de zekere schuldvordering. Dit wil zeggen dat de verbintenis die wordt opgeschort voldoende afhankelijk is van de verbintenis die niet wordt nagekomen. Bij huurcontracten, welke wederkerige overeenkomsten zijn, is het simpel en zijn de verbintenissen uit hun aard wederzijds afhankelijk. Zo is verplichting tot de betaling van huurgelden voldoende juridisch afhankelijk van de verplichting tot grote herstellingswerken, dewelke beiden voortvloeien uit dezelfde overeenkomst.
  3. Wanneer de ENAC wordt ingeroepen moet er met zekerheid kunnen gesteld worden dat wanprestatie waarvoor men de exceptie inroept ook effectief toerekenbaar is aan je tegenpartij. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat, hoewel het in feite een verplichting van de verhuurder betreft deze bevrijdt is door overmacht of door een zogenaamde vreemde oorzaak. Zo zal de huurder de ENAC niet kunnen inroepen wanneer hijzelf de vochtproblemen heeft veroorzaakt door bijvoorbeeld een gebrek aan verluchting.
  4. De laatste voorwaarde om de ENAC in te roepen is dat de huurder te goeder trouw moet zijn. Zo dient er tussen de opgeschorte verbintenis en de verbintenis die niet wordt nagekomen een zekere proportionaliteit te bestaan. Zal bijvoorbeeld de proportionaliteitstoetsing niet doorstaan: Een huurder die de betaling van de alle huurgelden opschort omdat de verhuurder al geruime tijd een kleine verplichting niet nakomt. Verder mag het niet nakomen van de verbintenis door de verhuurder ook niet voortvloeien uit een nalatigheid van de huurder zelf.

Als aan bovenstaande vier voorwaarden voldaan is kan men met succes de ENAC inroepen. Vrederechters springen echter zeer omzichtig om met de beoordeling of dat een exceptie rechtmatig werd ingeroepen. In de praktijk komt het namelijk zeer vaak voor dat één van de vier voorwaarden niet vervuld zijn en de huurder het recht niet om de betaling van de huurgelden geheel op te schorten.

De huurder die wordt geconfronteerd met een verhuurder die zijn herstellingsverplichtingen niet nakomt zal zich vaak niet op de ENAC kunnen beroepen aangezien deze sanctie niet in verhouding/proportie is met de ongemakken die de huurder dor de wanprestatie van de verhuurder ondervindt. Niet heel zelden zal het ook deze disproportionaliteit zijn waar later de vrederechter ook over zal struikelen wanneer hij hierover moet oordelen. Een oplossing hiervoor bestaat er in om de huurgelden niet volledig maar gedeeltelijk inhouden. Op deze wijze kan men het gevaar van de disproportionaliteit trachten te ontwijken.

Het valt vervolgens nog ten zeerste aan te raden aan de partij die de ENAC wil inroepen om de tegenpartij hiervan in kennis te stellen door middel van een ingebrekestelling waarin ook wordt geïnformeerd over de niet-nakoming van de verbintenissen. Hoewel een voorafgaande ingebrekestelling in principe niet wettelijk is verplicht wordt dit door vele rechters echter wel vereist en wordt er geoordeeld dat zulks verplichting is indien men te goeder trouw de ENAC wil inroepen.


©Huur-Recht.be