• Kennisbank
  • Opinie
  • Mag de verhuurder het pand betreden?


Mag de verhuurder het pand betreden?


Woensdag 7 maart 2018 - Antwerpen

Steeds meer huurcontracten vermelden zwart op wit dat de verhuurder een ‘bezoekrecht’ heeft. Dit staat recht tegenover het recht op privacy van de huurder. Mag de eigenaar het pand dan zomaar betreden? Of kan de huurder de toegang weigeren? Het antwoord is niet zwart-wit en verdient de nodige verduidelijking.


A. Het recht op privacy en het algemeen verbod

Het recht op privé- en gezinsleven is een van de belangrijkste grondrechten en werd zowel in het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (Art. 8 EVRM) als de grondwet opgenomen (Art. 22 Gw.). Het recht op bescherming van de woning hoort daarbij. (Art. 8 EVRM en Art. 15 Gw.)

Deze grondrechten hebben tot gevolg dat het de verhuurder in principe verboden is om zomaar het verhuurde pand te betreden, zeker niet zonder de toestemming van de huurder. Indien de verhuurder zich in het verhuurde goed zou begeven zonder medeweten van de huurder maakt deze zich schuldig aan het misdrijf huisvredebreuk uit artikel 439 van de Strafwet. Ook de huurwetgeving bevat bepalingen waaruit volgt dat de verhuurder de woning niet zomaar mag bezoeken. De verhuurder moet de huurder immers het rustig genot geven en is de huurder vrijwaring verplicht voor zijn eigen daad (Art. 1719, 3° BW).


B. Wettige redenen voor de verhuurder om het pand te betreden

In afwijking van het algemeen toetredingsverbod is het de verhuurder wel toegelaten het pand te betreden in geval van een wettige reden. Indien een van deze redenen zich voordoet zal de huurder moeten meewerken en kan deze de verhuurder de toegang niet weigeren. De huurwetgeving schrijft zelf een aantal van die wettige redenen voor. Denk maar aan de volgende gevallen:


Opstellen intredende en uittredende plaatsbeschrijving

Volgens artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek dienen beide partijen aanwezig te zijn bij het opstellen van de intredende plaatsbeschrijving. Volgens datzelfde artikel 1730 BW dient te plaatsbeschrijving te worden opgemaakt wanneer het pand nog onbewoond is, dan wel tijdens de eerste maand van bewoning. In dat tweede geval zal de verhuurder het pand dus moeten kunnen betreden, terwijl de huurder er al woont.

Ook tijdens de huurperiode kunnen partijen overeenkomstig artikel 1730 § 2 BW eisen om een bijvoegsel aan de plaatsbeschrijving op te stellen indien er belangrijke wijzigingen zijn aangebracht sedert de intrede van het huurcontract.

Tenslotte zal ook op het einde van de huurperiode een uittredende plaatsbeschrijving tussen partijen worden opgemaakt. Het spreek voor zich dat de verhuurder daarbij aanwezig dient te zijn.


Het uitvoeren of laten uitvoeren van onderhoud- en herstellingswerken

De verhuurder moet gedurende de huurtijd het volledige genot van het verhuurde goed verschaffen aan de huurder. Daarom is hij volgens artikel 1719, 2° BW gehouden tot bepaalde herstellings- en onderhoudswerken. Teneinde aan deze verplichting te kunnen voldoen beschikt de verhuurder over bepaalde bezoekrechten.

Zo is er in de eerste plaats het recht om te controleren of er bepaalde onderhoud- en herstellingswerken noodzakelijk zijn. Vaak wordt dit recht in de huurovereenkomst opgenomen als zijnde de mogelijkheid voor de verhuurder om enkele keren per jaar het pand te bezoeken.

Hiernaast heeft de eigenaar ook het recht om het pand te betreden om de dringende herstellingen uit te voeren die niet kunnen wachten tot het einde van het huurcontract. De huurder kan zich ingevolge artikel 1724 BW dan niet verzetten en moet de herstellingen toelaten. Indien de herstellingen evenwel langer dan 40 dagen duren, kan de huurprijs worden verminderd naar evenredigheid van de tijd en het gedeelte van het verhuurde goed waarvan de huurder mingenot heeft geleden.

Tot slot moet de verhuurder het pand ook kunnen betreden om onderhouds- of herstellingswerken uit te voeren die door de huurder worden gemeld. Het behoort immers tot de informatieplicht van de huurder om alle gebreken tijdig te melden aan de verhuurder. Indien de huurder tekortkomt aan zijn informatieverplichting kan hij zelf aansprakelijk worden gesteld en zijn recht op schadevergoeding wegens mingenot verliezen.

Uiteraard dienen alle bezoekmomenten steeds in onderlinge afspraak plaats te vinden en heeft de verhuurder geenszins het recht om zonder medeweten van de huurder zomaar op inspectie te komen. Het is gebruikelijk dat de verhuurder aan de huurder kennis geeft van zijn komst en afspraken worden gemaakt over het tijdstip en de omvang van de uit te voeren herstellingswerken.


Controle door de verhuurder of het pand voldoende wordt gestoffeerd en wordt gebruikt als een goede huisvader

Zoals de verhuurder het pand in goede staat moet leveren, moet de huurder het pand als een goede huisvader bewonen. Vooreerst moet de huurder het pand voldoende stofferen. De huurder die het huis niet van voldoende huisraad voorziet, kan er immers uit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur. (Art. 1752 Burgerlijk Wetboek) De verhuurder wordt door deze bepaling beschermd tegen oplopende huurschulden, maar moet natuurlijk ook kunnen controleren of er wel voldoende huisraad is om zijn rechten uit te oefenen.

Hiernaast moet de huurder het pand op het einde van het huurcontract teruggeven in de staat zoals hij het heeft ontvangen. Om aan deze teruggaveverplichting te kunnen voldoen kan van de huurder worden verwacht dat hij het pand beheert als een goed huisvader en dit in uitoefening van de reden of bestemming waartoe hij het pand huurt.

Deze principes zijn zeer algemeen en vallen uiteen in tal van kleinere verplichtingen. Meer concreet kan je denken aan de verplichtingen van de huurder om het pand te kuisen, te verluchten, de tuin te onderhouden... Als voorbeeld van het gebruik volgens de bestemming mag de huurder in het pand dat hij huurt tot hoofdverblijfplaats niet zomaar een winkel uitbaten.

Om na te gaan of de huurder aan al zijn verplichtingen voldoet of het pand niet beschadigt, heeft de verhuurder een wettige reden om het pand te bezoeken en te inspecteren. Ook hier geldt uiteraard dat alle bezoekmomenten steeds in onderlinge afspraak plaats moeten vinden en de verhuurder aan de huurder kennis geeft van zijn komst.


Bezoek met nieuwe huurders of kopers

Bij afloop van het huurcontract zal de verhuurder uiteraard op zoek willen gaan naar nieuwe huurders die het pand moeten kunnen bezichtigen. Ook in het geval de verhuurder /eigenaar het pand wil verkopen moeten potentiële kopers toegang krijgen tot het pand.

Vaak worden hieromtrent bepaalde afspraken in het huurcontract opgenomen. Zo niet, is het gebruikelijk dat enkele uren per week worden voorzien, op voorwaarde dat ze duidelijk tussen de verhuurder en de huidige huurders worden afgesproken.

Indien de huurder deze bezoekmomenten weigert of tegenwerkt kan de verhuurder zich tot de vrederechter richten om hem tot toegang te machtigen. Ook een bijkomende schadevergoeding zou kunnen worden gevorderd.


C. Mag de verhuurder een sleutel hebben? Mag de huurder de sloten vervangen?

In de wet staat hierover niets geschreven. De meningen van de rechters en juristen verschillen. Wat niet expliciet worden verboden door de wet, kan evenwel ook niet worden afgedwongen. Indien de verhuurder toch een (reserve)sleutel zou hebben verandert dit uiteraard niets aan de bovenstaande regels dat het de verhuurder verboden is het pand zomaar willekeurig en zonder verwittiging te betreden wanneer hij wil.

Vaak kan het handig zijn als de verhuurder toch nog een sleutel heeft. Bijvoorbeeld wanneer één van onderstaande wettige bezoekredenen zich voordoet zoals bij een dringend noodzakelijke herstelling, dan wel wanneer de huurder zijn sleutel bijvoorbeeld verloren heeft.

De huurder heeft het genot over het gehuurde goed en mag dit aanpassen aan zijn behoeften. Er bestaat evenwel discussie of het vervangen van de sloten door de huurder hier onder valt. Principieel wordt aangenomen dat zolang de sloten niet aan vervanging toe zijn (wegens slijtage, verlies van een sleutel…) er ook geen andere sloten moeten worden aangebracht. Het moet de huurders daarentegen wel toegelaten zijn nieuwe sloten aan te brengen voor praktische redenen om bijvoorbeeld de woning beter te beschermen. Indien de verhuurder de privacy van de huurder niet respecteert is het beter zich als huurder tot de vrederechter te wenden dan zomaar de sloten te vervangen.


D. Besluit

Het recht op privacy is in ons rechtssysteem hoog aangeschreven. Zowel het recht op privéleven als de bescherming van de woning zijn daar voorbeelden van. De verhuurder mag niet zomaar zonder toestemming het verhuurde goed betreden wanneer hij dat wil en de huurder kan zich daartegen ook terecht verzetten en de toegang weigeren.

Evenwel beschikt de verhuurder over een aantal wettige redenen om het pand te kunnen betreden, zoals bijvoorbeeld voor het uitvoeren van dringende noodzakelijke herstellingen. Teneinde de belangen van beide partijen te waarborgen is het gebruikelijk dat de bezoekmomenten steeds in onderlinge afspraak doorgaan, waarbij partijen het ook eens zijn over de tijdstippen en de reden van bezoek. Andersluidende clausules die de verhuurder een vrij recht op toegang geven zijn ongeldig.


©Huur-Recht.be