Huurgeschillen


Algemeen

Tussen de huurder en verhuurder kan steeds een geschil ontstaan. Denk bijvoorbeeld aan:

  • de huurder betaalt de huurprijs niet
  • er zijn verschillende gebreken aan het pand
  • de huurder vertrekt niet op het einde van de huur

In dat geval kan de verhuurder zijn huurder niet zomaar uit het pand zetten of mag de huurder niet zomaar stoppen met betalen. Een minnelijke schikking of een gerechtelijke procedure bij de vrederechter dringt zich op om het probleem te verhelpen.


Schriftelijke aanmaning

Van zodra zich huurproblemen voordoen is het belangrijk deze ook aan elkaar te melden. Als huurder ben je verplicht om gebreken bij de verhuurder aan te geven, zodat deze tot herstelling over kan gaan. Als verhuurder word je verwacht je huurder bij huurachterstand aan te manen, vooraleer naar de Vrederechter te stappen.

Laat van in het begin alle communicatie schriftelijk verlopen. Immers kan het schriftelijke dossier je later veel bewijsproblemen besparen tijdens een procedure bij de vrederechter. Elke brief wordt best aangetekend verzonden, hoewel e-mail verkeer (met ontvangstbevesting) vaak ook al wordt aanvaard als voldoende bewijs.


Minnelijke schikking

Partijen streven best steeds een onderling akkoord of minnelijke schikking na. Dit bespaart bijkomende advocaten- en gerechtskosten. Als de partijen er zelf niet uit geraken, rest nog de verzoeningsprocedure of de gerechtelijke procedure. De enige manier om betaling van de huurprijs af te dwingen en eventueel de ontbinding / verbreking van het contract te verkrijgen, blijft de procedure via de vrederechter.


De verzoeningsprocedure

Als de huurder en verhuurder het zelf niet eens raken over hun huurgeschil, hebben zij er vaak belang bij om eerst een verzoeningsprocedure te starten. Deze procedure is gratis en wordt geleid door de vrederechter. De partijen kunnen de procedure aanvragen op de griffie van het vredegerecht van het kanton waar het huurpand gelegen is. De vrederechter treedt tracht te bemiddelen om de huurproblemen op lossen.

De vrederechter van het kanton waarin het huurpand ligt is territoriaal en materieel bevoegd voor alle huurvorderingen. Vind hier het adres van het bevoegde vredegerecht.

Twee oplossingen zijn mogelijk:

  • Partijen komen tot aan akkoord dat wordt vastgelegd in een proces-verbaal. Dat proces-verbaal heeft dezelfde waarde als een vonnis;
  • Eén van de partijen verschijnt niet of er is geen akkoord. In dat geval rest enkel nog de mogelijkheid van een gerechtelijke procedure.

De gerechtelijke procedure

Als een verzoeningsprocedure niets heeft opgeleverd, blijft enkel een gerechtelijke procedure nog mogelijk. Er zijn drie manieren om een rechtszaak of rechtsvordering (bijvoorbeeld de uithuiszetting) in te leiden:

  1. Door gezamenlijk vrijwillig voor de vrederechter verschijnen
  2. Door een verzoekschrift in te dienen
  3. Door de tegenpartij te dagvaarden via de gerechtsdeurwaarder

Welke vrederechter is bevoegd? De zaak zal steeds voorkomen voor de Vrederechter die overeenkomstig art. 591 Ger.W. exclusief bevoegd is voor alle geschillen betreffende de verhuring van onroerende goederen en van de samenhangende vorderingen die ontstaan uit de verhuring van een handelszaak. De Vrederechter zal kennis nemen van het geschil ongeacht de hoogte van het gevorderde bedrag.

Deze materiele bevoegdheidsregel is van openbare orde en kan door de rechter zelf worden opgeworpen.

Overeenkomstig Art. 629 Ger. W. is enkel de Vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is bevoegdheid om van de vordering met betrekking tot huur kennis te nemen. Deze territoriale bevoegdheidsregel is van dwingende aard, zodat partijen er niet van kunnen afwijken.

In hoger beroep is overeenkomstig art. 577 Ger. W. in principe de Rechtbank van Eerste Aanleg bevoegd.


1. Vrijwillig verschijnen

De partijen kunnen ook samen vrijwillig voor de vrederechter verschijnen en stellen hier een gezamenlijk verzoek voor op. Deze procedure vermindert de gerechtskosten en maakt het de partijen mogelijk van bij het begin hun posities duidelijk te omschrijven. In de praktijk gebeurt dit echter weinig.


2. Verzoekschrift op tegenspraak

De eisende partij dient het verzoekschrift in bij de griffie van het vredegerecht (van het kanton van het gehuurde goed) en vermeldt daarbij:

  • de datum, maand en het jaar
  • de naam, voornaam, woonplaats en het beroep van de verzoeker
  • de naam, voornaam en woonplaats van de persoon tegen wie de vordering is ingesteld
  • de vordering en de korte samenvatting van de middelen van de vordering (zoals de bepalingen van de huurovereenkomst)
  • de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat

Bij het verzoekschrift moet de eiser bovendien een recent getuigschrift voegen van de woonplaats van de tegenpartij. Dit getuigschrift is verkrijgbaar bij het gemeentebestuur van de woonplaats van de tegenpartij en mag maximaal 15 dagen oud zijn.

De partijen ontvangen vervolgens een uitnodiging per gerechtsbrief om voor de vrederechter te verschijnen. Bij die brief zit ook een afschrift van het verzoekschrift.

Deze procedure is aan te raden wanneer de vrijwillige verschijning van partijen onmogelijk blijkt. Zo kunt u de kosten van de betekening van een dagvaarding vermijden.


3. Dagvaarding

Ten slotte is het ook mogelijk om de tegenpartij te dagvaarden via een gerechtsdeurwaarder. De eisende partij moet dan eerst de kosten van de betekening (officiële bekendmaking) aan de gerechtsdeurwaarder betalen.

De dagvaarding wordt onder meer noodzakelijk wanneer de officiële woonplaats van de tegenpartij niet gekend is.

Het gerechtelijk wetboek bepaalt verschillende voorschriften die in het verzoekschrift of in de dagvaarding moeten worden opgenomen.

Om een procedure voor de vrederechter aldus op te starten vraag je best advies bij een van de advocaten van Huur-Recht.be. Wij helpen je graag verder.


De zitting en het vonnis

Door middel van het verzoekschrift of de dagvaarding wordt het geschil vastgesteld op de zitting van het Vredegerecht. Naar gelang de omvang van het geschil of het al dan niet ontbreken van relevante bewijsstukken kan het geschil op de inleidingszitting worden behandeld, of wordt het uitgesteld naar een latere datum.

Op de inleidingszitting kunnen partijen ook kiezen voor een conclusiekalender. Dit wil zeggen dat partijen verschillende data afspreken om hun argumenten (conclusies) schriftelijk en samen met hun bewijsstukken aan elkaar uit te wisselen, om er dan op een latere zitting over te pleiten. Als partijen niet akkoord gaan over de kalender, zal de vrederechter de data opleggen.

Na de slotpleidooien (al dan niet op de eerste zitting) neemt de vrederechter het geschil in beraad en zal het vonnis volgen. De wettelijke termijn hiervoor bedraagt één maand en de partijen of hun advocaten krijgen hiervan een exemplaar opgestuurd. Wanneer alle partijen aanwezig waren bij de procedure is het vonnis op tegenspraak. Indien één van de partijen niet verschijnt ter zitting kan een verstekvonnis worden gevorderd. De rechter doet dan uitspraak in afwezigheid van deze partij.

Na ontvangst van een afschrift van het vonnis moet men nog de officiële uitgifte of grosse aanvragen op het vredegerecht. Vooraleer het vonnis verder uit te voeren moet dit officiele exemplaar immers aan de andere partij worden betekend door de gerechtsdeurwaarder. De gerechtsdeurwaarder brengt het vonnis door de betekening officieel ter kennis aan de andere partij, waarna de verdere uitvoering aanvang kan nemen.


Verzet en hoger beroep

Wanneer u niet aanwezig was tijdens de procedure werd u bij verstek veroordeeld.

Op 3 augustus 2017 trad de nieuwe Potpourri V wet in werking, die de mogelijkheid om verzet aan te tekenen tegen verstekvonnissen ernstig veranderde.

Voordien kon tegen elk verstekvonnis verzet worden aangetekend door de partij die niet op de zitting aanwezig was, waarna de zaak opnieuw in eerste aanleg voor dezelfde rechtbank of rechter werd gebracht.

Ingevolge het nieuwe art. 1047 Ger.W. kan thans niet meer tegen ieder verstekvonnis verzet worden aangetekend, maar enkel tegen die verstekvonnissen die in laatste aanleg zijn gewezen.

Indien het vonnis aldus niet in laatste aanleg werd gewezen, kan in dat geval uitsluitend nog hoger beroep worden ingesteld. Dat hoger beroep vind plaats via verzoekschrift.

Zodra dat u een verstekvonnis ontvangt neemt u best contact op met een advocaat, om de mogelijkheden tot verzet of hoger beroep na te gaan, alsook de bijhorende vervaltermijnen na te gaan.

Indien na een vonnis bij verstek of op tegenspraak vervolgens hoger beroep wordt aangetekend, zal het geschil door een hogere rechter worden beoordeelt. De hogere rechter boven de Vrederechter is deze bij de Rechtbank van Eerste Aanleg .