Plaatsbeschrijving


Principe

De plaatsbeschrijving is een schriftelijke beschrijving van de toestand van de woning bij aanvang van de huur. Voor de geldigheid moet de plaatsbeschrijving worden opgesteld in aanwezigheid van zowel de huurder als de verhuurder.

De bepalingen in de wet met betrekking tot de plaatsbeschrijving zijn van dwingend recht. D.w.z. dat hier niet van kan worden afgeweken en bepalingen die strijdig zijn met deze regeling kunnen worden vernietigd. Lees hierover meer hieronder.

De vaststelling dient gedetailleerd of omstandig te zijn. D.w.z. dat alle gedeelten van het huurpand nauwkeurig moeten worden beschreven, alsook de staat waarin deze zich bevinden. Foto’s kunnen het geheel verduidelijken.

Het louter vermelden in de huurovereenkomst dat de huurder het goed in goede staat heeft ontvangen volstaat niet. Evenmin volstaat een eenvoudige opsomming van de verschillende zaken die zich in het pand bevinden. Partijen kunnen zich eveneens laten bijstaan door een derde deskundige partij. Huur-Recht.be kan u helpen bij het opmaken van een plaatsbeschrijving of download hier een gratis model.


Wanneer?

De plaatsbeschrijving gebeurt best voorafgaand aan de huurperiode wanneer de ruimtes nog onbewoond zijn, maar het kan ook nog gedurende de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving moet vervolgens worden gevoegd bij de huurovereenkomst.

Net zoals het huurcontract moet de plaatsbeschrijving verplicht worden geregistreerd. De registratie gebeurt meestal samen met het huurcontract.

Wanneer partijen het niet eens zijn kan de Vrederechter een deskundige aanstellen voor het opmaken van de plaatsbeschrijving. Het verzoekschrift moet worden ingediend:

  • binnen een termijn van een maand voor een huurovereenkomst van een jaar of langer
  • binnen een termijn van 15 dagen voor een huur overeenkomst van minder dan een jaar

Ook in de loop van de huurperiode kan elke partij eisen dat een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt, indien er sedert het opstellen van de oorspronkelijke plaatsbeschrijving belangrijke wijzigingen in het gehuurde pand zijn aangebracht.


Wie betaalt de intredende plaatsbeschrijving?

Het burgerlijk wetboek schrijft in art. 1730 voor dat de aanvangsplaatsbeschrijving voor gemeenschappelijke rekening wordt opgesteld. Dit wil zeggen dat elke partij de helft van de kosten van de aanvangsplaatsbeschrijving moet betalen. Er is daarbij geen verschil of een deskundige de plaatsbeschrijving opmaakt, of partijen dit zelf doen. Soms heeft elke partij haar eigen deskundige, zodat zij zelf de kosten hiervan moet dragen.

In het geval de rechter op verzoek van een van de partijen een deskundige aanstelt voor de opmaak van de plaatsbeschrijving kan deze rekening houden met de omstandigheden om de gerechtskosten te verdelen, maar vindt de plaatsbeschrijving alsnog voor gezamenlijke rekening plaats.


Gevolgen van de plaatsbeschrijving

Wanneer een omstandige plaatsbeschrijving werd opgesteld zal de huurder het pand moeten teruggeven in de staat waarin hij het heeft ontvangen, zoals beschreven in de plaatsbeschrijving. De schade kan worden verrekend met de waarborg. Voor schade ingevolge overmacht en ouderdom kan de huurder niet worden aangesproken. Partijen kunnen hiervan wel afwijken in het contract.

Wanneer geen omstandige plaatsbeschrijving werd opgemaakt geldt overeenkomstig artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek het wettelijk vermoeden dat de huurder het pand bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen in de staat waarin het zich bevindt zoals het is op het einde van de huurovereenkomst.

De verhuurder zal de huurder in dat geval dus niet zomaar aansprakelijk kunnen stellen voor schade in het pand, tenzij hij de schade nog op een andere manier kan bewijzen. Hij mag dat bewijs leveren met alle rechtsmiddelen, maar in de praktijk is dit zeer moeilijk. Zo zullen eenvoudige offertes of foto's vaak niet volstaan.


Einde of uittredende plaatsbeschrijving

De Belgische huurwetgeving vermeldt niets wat betreft de vorm, de kosten en het tijdstip met betrekking tot de plaatsbeschrijving op het einde van de huur.

Om bewijsproblemen te voorkomen wordt best opnieuw een schriftelijke plaatsbeschrijving opgesteld, zodat deze kan worden vergeleken met de eerste plaatsbeschrijving. Zo kan de schade eenvoudig worden vastgesteld en begroot. Op dat ogenblik stellen partijen ook het akkoord op voor de (gedeeltelijke) vrijgave van de borg.

In tegenstelling tot bij de intredende plaatsbeschrijving kunnen partijen over de kosten van de uittredende plaatsbeschrijving wél een overeenkomst maken. In regel wordt de kostprijs evenwel eveneens verdeeld in helften, net zoals de aanvangsplaatsbeschrijving. Als partijen dus niet overeenkomen, zal de rechter meestal de kostprijs in twee verdelen.

Als een partij op het einde van de huur weigert mee te werken aan de plaatsbeschrijving, of weigert deze te ondertekenen, moet men zich zo snel mogelijk tot de Vrederechter wenden.


Dwingend recht

Art. 1730, § 3 BW bepaalt dat men niet kan afwijken van bovenstaande regels en andersluidende clausules nietig zijn. De regels aangaande de plaatsbeschrijving zijn dus van dwingend recht en werden vooral ingevoerd ter bescherming van de belangen van de huurder, aangezien deze vaak weinig keuze had bij de ondertekening van bepaalde clausules in het huurcontract.

Partijen kunnen in het huurcontract thans dus niet opnemen dat de huurder de volledige kosten van de inttredende plaatsbeschrijving moet dragen of de verhuurder de plaatsbeschrijving eenzijdig mag doorvoeren... Dergelijke clausules zijn niet geldig.


Wijzigingen tijdens de huurperiode

Volgens artikel 1730 § 2 van het Burgerlijk Wetboek kan elke partij eisen dat een bijvoegsel aan de bestaande plaatsbeschrijving wordt gevoegd als er belangrijke wijzigingen zijn aangebracht sedert de intrede van het huurcontract. Ook dit bijvoegsel vindt plaats op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.

Als partijen het niet eens geraken over dit bijvoegsel dient ook hier de Vrederechter te worden gevat. Deze zal overeenkomstig de bovenstaande procedure en termijnen een gerechtsdeskundige aanstellen.