Rechten en verplichtingen


A. Verplichtingen Verhuurder

De verhuurder is verplicht:

  • Het verhuurde goed aan de huurder te overhandigen
  • Het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen waartoe het verhuurd is
  • Het rustig genot van het verhuurde goed te verschaffen zolang de overeenkomst duurt

1. Het verhuurde goed overhandigen (1719,1° BW)

De levering van het gehuurde goed gebeurt meestal door overhandiging van de sleutels.

De verhuurder moet het verhuurde goed in goede staat van onderhoud leveren, zodat het gebruikt kan worden waarvoor het bestemd is. In principe voert de verhuurder dus zelf eerst de nodige herstellingen en onderhoudswerken uit, vooraleer te verhuren. Partijen kunnen hier wel contractueel van afwijken.

Om achteraf betwistingen te vermijden over het al dan niet bestaan van gebreken, maken partijen best een omstandige plaatsbeschrijving op bij intrede.

Opgelet! Bij woninghuur gelden bijkomende kwaliteitseisen waarvan partijen niet zomaar kunnen afwijken. Zie "De staat van het pand" bij woninghuur.


2. Onderhoud en herstellingen - Welke herstellingen zijn voor de verhuurder? (1719,2° BW)

De verhuurder moet gedurende de huurtijd het volledige genot van het verhuurde goed verschaffen aan de huurder. Daarom is hij gehouden tot bepaalde herstellings- en onderhoudswerken.

Als verhuurder is men gehouden tot alle nodige herstellingen met uitzondering van:

  • De normale onderhoudswerken en kleine herstellingen voor de huurder
  • Herstellingen die nodig zijn door de fout van de huurder
  • Verfraaiingswerken

Herstellingen voor de verhuurder zijn bijvoorbeeld herstellingen aan het dak, de muren, de goot, omheiningen…

Bij gebrek aan herstellingen of onderhoud kan de huurder zich beroepen op de gemeenrechtelijke sancties, zoals:

  • De betalingen van de huurprijs voorlopig opschorten in verhouding met het mindergenot
  • De uitvoering in natura vorderen bij de rechter, dan wel een vervangende schadevergoeding
  • De ontbinding of verbreking van de huurovereenkomst vorderen met schadevergoeding

De huurder is wel verplicht de gebreken of schade tijdig te melden aan de verhuurder, zo niet kan hij zijn recht op schadevergoeding verliezen en misschien zelf verplicht worden te schade te vergoeden. De huurder moet het pand immers gebruiken als een goede huisvader.

Tip! In geval van schade stel je de andere partij steeds schriftelijk in gebreke. Dit om achteraf bewijsproblemen te voorkomen.

Voor bepaalde werken kan het soms onduidelijk zijn wie deze moet (laten) uitvoeren en betalen. Er zal dan moeten gekeken worden naar de oorzaak van het gebrek om te bepalen wie ervoor moet instaan. In dat geval neemt u best contact op met een van de advocaten van Huur-Recht.be.


3. Het rustig genot verschaffen (1719,3° BW)

Als verhuurder moet men zijn huurder ook het genot verschaffen van het gehuurde goed.

  • De verhuurder mag de huurder niet zomaar storen wanneer hij wil. Dit heet de vrijwaring voor eigen daden. In principe mag de verhuurder of huisbaas enkel om gewettigde redenen het verhuurde goed betreden. Vb. Om vaststellingen te doen, dringende herstellingen uit te voeren of bezichtigingen te laten plaatsvinden voor wederverhuring of verkoop. Omdat overeenkomsten volgens de wet te goeder trouw moeten worden uitgevoerd, wordt van de verhuurder wel verwacht dat deze zijn huurder vooraf op de hoogte brengt of overleg pleegt.
  • Vrijwaring voor de rechtsstoornis van derden. Denk bijvoorbeeld aan een derde die meent ook een bepaald recht te hebben op het huurpand. Dit wil evenwel niet zeggen dat de verhuurder moet instaan voor de feitelijke stoornissen van derden, zoals bv. lawaai of hinder. (Art. 1725 Burgerlijk Wetboek) Immers heeft de huurder hier zelf voldoende rechten om op te treden, zoals de aansprakelijkheid op basis van artikel 1382 BW of de rechtsfiguur van burenhinder vervat in art. 544 BW.
  • De vrijwaring voor verborgen gebreken. De verhuurder dient eveneens in te staan voor de herstelling van gebreken, die het gebruik verhinderen, zelfs al was hij niet op de hoogte van de gebreken bij het aangaan van het contract. Onder gebrek verstaat de rechtspraak elk nadeel of tekortkoming aan het verhuurde goed, waardoor het het pand ongeschikt wordt tot het door het contract beoogde gebruik ervan, dan wel het gebruik zodanig belemmert dat de huurder niet of althans tegen een mindere prijs zou hebben gehuurd, had hij het gebrek gekend. Zie ook artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek. Deze vrijwaring geld natuurlijk niet voor gebreken die de huurder bij aanvang van de huur kon vaststellen en dus ook accepteerde.

B. Verplichtingen Huurder

De huurder heeft naast een aantal rechten ook verschillende verplichtigen. De meest belangrijke hiervan zijn:

  • Het gehuurde goed van voldoende huisraad te voorzien
  • De huurprijs te betalen op de overeengekomen tijdstippen
  • De kosten en de lasten te betalen
  • Het goed als een goed huisvader en overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken
  • Het goed op het einde van de huur in goede staat terug te geven

1. Het gehuurde goed van voldoende huisraad voorzien (Art. 1752 BW)

De huurder die het huis niet van genoegzaam huisraad voorziet, kan eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur. (Art. 1752 Burgerlijk Wetboek) Dit artikel is wel van aanvullend recht, zodat partijen het bij contract kunnen uitsluiten.

Met huisraad bedoelt de wet alle goederen die tot het normaal gebruik van het huurpand kunnen dienen om het te gebruiken of te bewonen. Denk bijvoorbeeld aan tafels en stoelen.

De rechter zal bij betwisting naar alle vrijheid oordelen of er sprake is van voldoende huisraad. Er zal daarbij rekening worden gehouden met alle concrete omstandigheden zoals de bestemming van het huurpand, de oppervlakte...

Aan de plicht van de huurder om het pand van voldoende huisraad te voorzien is het voorrecht van de verhuurder uit art. 20, 1° van de Hypotheekwet gekoppeld.

Indien de huurder niet voldoet aan zijn verplichting, kan de verhuurder als sanctie de ontbinding van het contract vorderen. De rechter zal dan oordelen of de concrete omstandigheden de ontbinding verantwoorden. In de praktijk zal de rechter vaak over gaan tot veroordeling van de huurder om binnen een bepaalde termijn het pand te stofferen, bij gebreke waaraan de ontbinding zal intreden.


2. De huurprijs betalen op de overeengekomen tijdstippen (Art. 1728,2° BW)

Het spreekt voor zich dat de huurder de huurgelden stipt op de daartoe afgesproken wijze en tijdstippen dient te betalen. Partijen kunnen in het huurcontract bepalen welke intresten en eventuele schadebedingen de huurder verschuldigd zal zijn bij laattijdige betalingen. De rechter heeft hiertoe wel een matigingsrecht.

Indien de huurder nalaat de huur tijdig of stipt te betalen, wordt door de verhuurder best meteen een ingebrekestelling verzonden. Slechts enkele onregelmatige betalingen of tijdelijke betalingsproblemen zullen in de praktijk niet voldoende zijn om het huurcontract te ontbinden, maar indien het gaat om voortdurende achterstallen, of structurele laattijdige betaling, kan dit in samenhang met andere kleine factoren de ontbinding wel verantwoorden.

Ook hier zal de huurder in de praktijk vaak eerst de kans krijgen om de achterstallige huur in te halen, dan wel om zich te bewijzen dat hij wel stipt kan betalen. De rechter kan op grond van art. 1244, 2e lid BW afwijken van het contract en andere betalingstermijnen opleggen. De rechter zal vaak oordelen dat indien er geen gevolg wordt gegeven aan de uitspraak, alsnog de ontbinding zal volgen.

In principe is er geen enkel beletsel opdat een derde de huur zou betalen voor de huurder. Volgens het gemeen recht artikel 1236 BW kan een verbintenis voldaan worden door ieder die daarbij belang heeft, gelijk een medeschuldenaar of een borg. De verbintenis kan zelfs voldaan worden door een derde die daarbij geen belang heeft, mits die derde in naam en tot kwijting van de schuldenaar handelt of mits hij, handelende in zijn eigen naam, niet in de rechten van de schuldeiser gesteld wordt.

De verhuurder kan de betaling dus niet zomaar weigeren als deze van iemand anders als de huurder komt. Enkel indien de verhuurder een wettig belang kan opwerpen, kan hij zich verzetten. Communiceer als goede verhuurder wel even met de huurder aangaande, om zo te voorkomen dat de derde die de huur betaald, hier later zelf rechten uit zou gaan putten.


3. Het goed als een goed huisvader en overeenkomstig zijn bestemming gebruiken (Art. 1728, 1° BW)

De huurder is niet de eigenaar en moet het pand op het einde van het huurcontract teruggeven in de staat zoals hij het heeft ontvangen. Om aan deze verplichting te kunnen voldoen kan van de huurder worden verwacht dat hij het pand beheert als een goed huisvader en dit in uitoefening van de reden of bestemming waartoe hij het pand huurt.

Bovenstaand principe is zeer algemeen en valt uiteen in tal van kleinere verplichtingen. Meer concreet kan je denken aan de verplichtingen van de huurder om het pand te kuisen, te verluchten, de tuin te onderhouden... Als voorbeeld van het gebruik volgens de bestemming mag de huurder in het pand dat hij huurt tot hoofdverblijfplaats niet zomaar een winkel uitbaten.

Een andere onderdeel van de verplichting om het pand als een goed huisvader en overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken is het onderhoud en herstellingswerk. Aangezien dit een belangrijk aspect is, wordt het hieronder verder uiteengezet.


4. Onderhoud en herstellingen - Welke herstellingen zijn voor de huurder? (Art. 1754 BW)

Over het algemeen dienen kleine herstellingswerken en onderhoudswerken steeds uitgevoerd te worden door de huurder. Het gaat hier in de eerste plaats om de herstellingen die nodig zijn na het normaal gebruik van het pand door de huurder. Ook herstellingen die nodig zijn na een foutief gebruik van de woning of van een toestel zijn ten laste van de huurder.

De wet schrijft zo een aantal voorbeelden voor, maar deze lijst is niet limitatief:

  • de vervanging van kapotte ruiten en tegels
  • de herstelling van deuren en sloten
  • de ontstopping van leidingen
  • vervanging van kapotte schakelaars en stopcontacten

De huurder moet evenwel niet instaan voor deze herstellingen wanneer ze het gevolg zijn van ouderdom, slijtage of overmacht. (Art. 1755 BW)

Voor bepaalde werken kan het soms onduidelijk zijn wie deze moet (laten) uitvoeren en betalen. Er zal dan moeten gekeken worden naar de oorzaak van het gebrek om te bepalen wie ervoor moet instaan. In dat geval neemt u best contact op met een van de advocaten van Huur-Recht.be.

Naast de onderhoud en herstellingsplicht heeft de huurder ook een informatieplicht voor wanneer bepaalde gebreken ten laste van de verhuurder zijn. De verhuurder kan immers niet overgaan tot herstelling van bepaalde gebreken, als hij er niet van op de hoogte is. Indien de huurder tekortkomt aan zijn informatieverplichting kan hij zelf aansprakelijk worden gesteld en zijn recht op schadevergoeding wegens mingenot verliezen.