Beëindiging van de huurovereenkomst


Beëindiging op het einde van de huurovereenkomst of opzegging

Voor de beëindiging van een gemeen huurovereenkomst moet men onderscheid maken naargelang:

  • de huurovereenkomst schriftelijk werd aangegaan voor bepaalde duur
  • de huurovereenkomst schriftelijk werd aangegaan voor onbepaalde duur
  • de huurovereenkomst mondeling werd aangegaan

Zie hier voor de beëindiging van een woninghuurovereenkomst of handelshuurovereenkomst.


1. De schriftelijke huurovereenkomst voor bepaalde duur

Algemeen

De overeenkomst eindigt gewoon op het einde van de huurtermijn, zonder dat een opzeg noodzakelijk is. In principe kan geen van beide partijen het contract vroegtijdig beëindigen door een opzeg te geven, tenzij bij onderling akkoord.


Stilzwijgende wederverhuring

Een opzeg door de verhuurder is in principe niet noodzakelijk opdat het contract zal eindigen. Toch is het nuttig voor de verhuurder om het einde van het contract tijdig te melden aan de huurder, om een latere stilzwijgende wederverhuring tegen te gaan. Wanneer de huurder, zonder verzet van de verhuurder, na het verstrijken van de huurtermijn het pand blijft betrekken en de huurprijs verder betaald, wordt de huurovereenkomst immers stilzwijgend verlengd tegen dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke contract.

Let op het verschil met de woninghuur! Bij gebrek aan opzeg op het einde van de huurperiode zal de huurovereenkomst die korter dan drie jaar is, maar wel dient tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, automatisch overgaan tot een huurovereenkomst van 9 jaar.


2. De schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten

Algemeen

Voor huurovereenkomsten waarbij geen duurtijd is bepaald, wordt deze bepaald door de vervaldag van de huurprijs. Als de huurprijs bijvoorbeeld is aangegaan tegen een prijs per jaar, per maand, enz.., wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan per jaar, per maand, enz.…

Als de huurovereenkomst hierover niets vermeld, wordt deze geacht te zijn aangegaan per maand.

De schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde duur en mondelinge huurovereenkomsten kunnen slechts worden beëindigd door een opzegging van één maand, tenzij partijen anders overeenkomen.


De opzegging

De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling en moet niet door de andere partij worden aanvaard. In principe zijn er geen vormvereisten maar om bewijsproblemen te voorkomen gebeurd deze best schriftelijk en per aangetekende post.

Let op! De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de verzending van de opzegbrief. (Bv. indien de opzegbrief op 22 mei wordt verzonden, vangt de opzegtermijn aan op 1 juni. De poststempel geldt als bewijs.)

Lees hier meer over hoe je de opzeg doet.


Ontbinding en tenietgaan

Ontbinding

Wanneer een partij haar verplichtingen of verbintenissen niet nakomt, kan aan de rechter de ontbinding (verbreking) van de huurovereenkomst worden gevraagd. De ontbinding kan dan worden uitgesproken in het nadeel van deze partij. De wanprestatie moet wel ernstig genoeg zijn om het contract te verbreken, waarover enkel de rechter kan oordelen.

Vb. De huurder betaald al enkele maanden geen huur meer of heeft ernstige schade aangericht.

Indien de huur door de schuld van de huurder wordt verbroken, is deze gehouden tot een schadevergoeding om het pand opnieuw verhuurbaar te maken. (wederverhuringsvergoeding) De rechtspraak begroot deze vergoeding vaak op 2 of 3 maanden huur.


Tenietgaan van het goed

Als het verhuurde goed tijdens de huurperiode door toeval volledig teniet gaat, wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden. Dit moet achteraf nog door de rechter worden bekrachtigd.

Indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel ontbinding van de huur vorderen.

In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.