Werken uitgevoerd door de huurder


Principe

Vaak zal een huurder bij aanvang of in de loop van de huurovereenkomst bepaalde aanpassingswerken moeten uitvoeren om het gehuurde goed geschikt te maken voor de beoogde uitoefening van zijn handel.

Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt tussen twee gevallen:

  • Kleine werken die de aard of bestemming van het gehuurde goed niet wijzigen
  • Verbouwingswerken waardoor de structuur van het gebouw blijvend veranderd wordt

Wanneer een huurder slechts kleine aanpassingswerken aan het gehuurde goed wil uitvoeren zal de gemeenrechtelijke regeling van toepassing zijn. De werken zullen de aard of de bestemming van het gehuurde goed niet mogen wijzigen.


Verbouwingswerken

De huurder kan mogelijks verbouwingswerken uitvoeren waardoor de structuur van het gebouw blijvend veranderd wordt. De huurder kan dit zelfs doen tegen de wil van verhuurder in als aan volgende voorwaarden voldaan is:

  • De werken moeten dienstig zijn voor de onderneming
  • De werken mogen enkel betrekking hebben op de handelslokalen
  • De kosten mogen niet meer bedragen dan drie jaar huurprijs
  • De werken mogen de veiligheid of esthetische waarde van het gebouw niet aantasten

Procedure

Wanneer de huurder dergelijke verbouwingswerken wil uitvoeren zal hij voorafgaandelijk de verhuurder met een aangetekend schrijven (of een deurwaardersexploot) op de hoogte moeten brengen van de geplande werken. Hij zal daarbij de plannen en bestekken van deze werken moeten voegen als bijlage.

Na ontvangst van dit schrijven heeft de verhuurder een termijn van 30 dagen om, indien hij een wettige reden heeft, zich te verzetten tegen de geplande verbouwingswerken. Hij dient dit te doen via een aangetekend schrijven (of een deurwaardersexploot).

Indien de verhuurder niet binnen de termijn van 30 dagen reageert dan wordt er geacht dat hij akkoord gaat met de geplande verbouwingswerken.

Indien de verhuurder zich echter wel rechtmatig verzet tegen de geplande verbouwingswerken maar de huurder toch zijn plannen wil doorzetten dient de huurder de verhuurder te dagvaarden voor de vrederechter binnen 30 dagen.

Voor het inleiden van deze procedure kan u steeds een beroep doen op de advocaten van Huur-Recht.be


De werken

Tijdens de werken heeft de verhuurder steeds toegang tot de werken.

De verhuurder kan van de huurder steeds eisen dat deze zich door een voldoende verzekering laat dekken. Dit zowel voor de uitvoering van de werken als voor de aansprakelijkheid van de verhuurder, ten opzichte van elkaar alsook ten opzichte van derden.

Indien de werken zonder instemming van de verhuurder of zonder machtiging van de rechter (of in strijd met de machtiging) worden uitgevoerd dan kan de verhuurder of de eigenaar steeds aan de vrederechter de stopzetting van de werken vragen. Deze regeling is van dwingend recht wat wil zeggen dat partijen hiervan vooraf geen afstand van kunnen doen.


Einde huurovereenkomst

Wat gebeurt er nu met de uitgevoerde verbouwingswerken op het einde van de huurovereenkomst? De handelshuurwet onderscheid twee gevallen:

  • Verbouwingswerken met toestemming de verhuurder
  • Verbouwingswerken zonder toestemming de verhuurder

Deze regeling in de handelshuurwet is van aanvullend recht wat wil zeggen dat partijen hiervan kunnen afwijken in de huurovereenkomst.


Met toestemming

Wanneer de verbouwingswerken met toestemming de verhuurder of rechter zijn uitgevoerd geweest kan de verhuurder niet eisen dat het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat hersteld wordt. Meer nog, de verhuurder kan zich in dat geval zelfs verzetten tegen de verwijdering van de verbouwingswerken.

De verhuurder heeft, indien de werken niet worden verwijderd, de keuze om ofwel een bedrag te betalen dat gelijk is aan de verkregen meerwaarde van het goed ofwel de waarde van materialen en het arbeidsloon te vergoeden. Dit laatste wordt berekend op hun waarde op het ogenblik van de overname.


Zonder toestemming

Wanneer de verbouwingswerken zonder toestemming van de verhuurder of de rechter, of in strijd met deze toestemming, zijn uitgevoerd geweest dan kan de verhuurder eisen dat het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke toestand wordt hersteld. Bijkomend kan de verhuurder nog een schadevergoeding eisen of/en de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Wanneer de verhuurder de verbouwingswerken wenst te behouden is hij aan de huurder geen vergoeding verschuldigd.