Overdracht van huur en onderhuur


Algemeen

Overeenkomstig het gemene huurrecht mag de huurder in principe het handelspand onderverhuren of zijn huur overdragen, tenzij dit hem contractueel ontzegd of beperkt werd.

Een contractueel verbod om de huur over te dragen of om een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed in onderhuur te geven, kan evenwel geen beletsel zijn voor een overdracht of een onderverhuring die samen geschiedt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak.

Let op! Dit verbod blijft uitwerking hebben indien de hoofdverhuurder of een van zijn naaste familieleden een gedeelte van het onroerend goed werkelijk bewoont.


Formaliteiten

De huurder die gebruik wil maken van bovenstaand recht van onderverhuring of huuroverdracht, moet aan de verhuurder het ontwerp van akte van overdracht of van onderverhuring betekenen bij ter post aangetekende brief of bij (exploot van gerechtsdeurwaarder).

De verhuurder die meent wettige redenen te hebben om zich tegen de overdracht of de onderverhuring te verzetten, is gehouden zijn met redenen omkleed verzet op dezelfde wijze te doen kennen, binnen dertig dagen na de betekening, anders wordt hij geacht ermee in te stemmen. Het verzet is onder meer gegrond, wanneer de huurder de handel in het gehuurde goed sedert minder dan twee jaren heeft uitgeoefend of wanneer bij de hernieuwing der huur sedert minder dan twee jaren heeft verkregen, behoudens het geval van overlijden van de huurder of andere buitengewone omstandigheden, ter beoordeling van de rechter.

De huurder kan tegen het verzet in rechte opkomen binnen vijftien dagen, op straffe van verval.

Voorbeelden van redenen van verzet: mindere betaalkracht van de overnemer, professionele bekwaamheid, etc.


Gevolgen

De gevolgen verschillen naargelang de situatie:

1. Overdracht van huur of volledige onderhuur, met de overdracht van de handelszaak

Indien de handelshuurder zijn handelshuurovereenkomst overdraagt samen met zijn handelszaak, dan wel hij het pand in zijn geheel onderhuurt met overdracht van de handelszaak dan:

  • wordt de onderhuurder de rechtstreekse huurder
  • kan de hoofdhuurder geen rechten meer putten uit de overeenkomst met de hoofdverhuurder, maar blijft hij wel hoofdelijk gehouden tot nakoming van alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst

Let op! Hoofdelijkheid betekent dat degenen die hoofdelijk aan een schuld verbonden zijn, daarvoor allemaal volledig aansprakelijk zijn. De schuldeiser kan alle betrokken partijen dwingen tot betaling van het gehele bedrag.


2. Onderverhuring, met de verhuring van de handelszaak of met de oprichting van een nieuwe zaak

Dit geval doet zich vaak voor bij brouwerijcontracten, waarbij de hoofdhuurder bv. niet de eigenaar is van een handelszaak.

  • In dit geval blijft de band tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder
  • De hoofdhuurder blijft volledig aansprakelijk


3. Andere gevolgen van onderhuur

De gevolgen van onderverhuur worden belangrijk op het ogenblik waarop de huurhernieuwing moet worden aangevraagd. Er zijn vier mogelijke situaties:

  • De hoofdhuurder vraagt en krijgt huurhernieuwing. De onderhuurder zal dan aan de hoofdhuurder ook de huurhernieuwing kunnen aanvragen.
  • De hoofdhuurder vraagt de huurhernieuwing aan maar deze wordt geweigerd op basis van objectieve redenen – bijvoorbeeld als de verhuurder het gehuurde goed zelf wil gebruiken. Ook dan heeft de onderhuurder geen recht op huurvernieuwing, wel op een eventuele uitzettingsvergoeding.
  • De hoofdhuurder vraagt huurhernieuwing aan, maar wordt geweigerd om redenen die hem persoonlijk treffen – bijvoorbeeld als hij grote tekortkomingen doet. Dan kan de onderverhuurder rechtstreeks de hoofdverhuurder om huurhernieuwing vragen. Dezelfde dag moet hij zowel aan de hoofverhuurder als hoofdhuurder met een aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot de huurhernieuwing aanvragen.
  • De hoofdhuurder vraagt geen huurhernieuwing aan. Dan kan de onderhuurder rechtstreeks aan de hoofdverhuurder huurhernieuwing aanvragen, onder dezelfde voorwaarden als het vorige punt.

In de laatste twee gevallen komt de rechtsband tussen de hoofd- en de onderhuurder automatisch tot stand. Het Hof van Cassatie heeft hierover geoordeeld in 2009 dat geen nieuwe huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder ontstaat, maar dat het gaat om een contractoverdracht.

De oorspronkelijke handelshuurovereenkomst wordt dus voortgezet onder de voorwaarden die de hoofdverhuurder en de voormalige onderhuurder in onderling overleg hebben bepaald.


Kan de verhuurder zijn rechten overdragen?

Volgens het gemeen recht kan ook de verhuurder zijn rechten overdragen zonder dat de onderhuurder zich kan verzetten tegen de komst van een nieuwe hoofdverhuurder.