Hernieuwing van de handelshuur


Principe

De huurder heeft na het verstrijken van de handelshuur van 9 jaar het voorrecht boven alle andere personen om de huurovereenkomst te hernieuwen en dezelfde handel voort te zetten. Die hernieuwing moet ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het eindigen van de lopende huurperiode van 9 jaar worden aangevraagd.

De huurder heeft in principe recht op drie huurhernieuwingen van de handelshuurovereenkomst.

Let op! De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren zonder het opgeven van enige reden, mits betaling van een uitzettingsvergoeding van drie jaar huurprijs aan de huurder. De hernieuwde handelshuur zal in principe voor een periode van 9 jaar worden aangegaan. Partijen kunnen hier op het ogenblik van de huurhernieuwing van afwijken en de duur ervan beperken. Hiervoor zullen ze hun akkoord moeten vaststellen in een authentieke akte of een verklaring afleggen bij de vrederechter.

Indien de huurder na het verstrijken van de handelshuur in het gehuurde goed wordt gelaten door de verhuurder, ontstaat er een nieuwe huurovereenkomst van onbepaalde duur die door de verhuurder te allen tijde kan worden opgezegd. Er moet dan wel een opzeggingstermijn van 18 maanden in acht genomen worden. De huurder kan dan wel tussen de 18e en 15e maand voor het verstrijken van die opzeggingstermijn een aanvraag tot huurhernieuwing indienen.


Aanvraag tot huurhernieuwing

De huurder dient zijn aanvraag tot huurhernieuwing aan de verhuurder te richten via aangetekend schrijven (of deurwaardersexploot), ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het verstrijken van de lopende huurperiode. In deze aanvraag dient de huurder zijn voorwaarden te vermelden waaronder hij bereid is om de huur te hernieuwen.

Eveneens dient in de aanvraag steeds vermeld te worden dat de verhuurder zal geacht worden met de huurhernieuwing in te stemmen bij gebrek aan reactie per aangetekende brief (of deurwaardersexploot) binnen de 3 maanden. De verhuurder brengt hiermee de aanvrager in kennis van zijn gemotiveerde weigering van hernieuwing, van eventuele andere voorwaarden, of van het aanbod tot huren van een derde persoon.

Let op! Bovenstaande voorschriften en termijnen zijn voorgeschreven op straffe van relatieve nietigheid. Aangezien zij in het leven zijn geroepen ter bescherming van de verhuurder is hij de enige die zich er op kan beroepen en er afstand van kan doen.


Mogelijke scenario's na de aanvraag tot huurhernieuwing

Na het ontvangen, door de verhuurder, van de aanvraag tot huurhernieuwing kunnen zich volgende situaties voordoen:

  • De verhuurder gaat akkoord met de huurhernieuwing en de door de huurder voorgestelde voorwaarden
  • De verhuurder laat na te reageren binnen de 3 maanden op de aanvraag tot huurhernieuwing, waarna het wettelijk vermoeden geldt dat deze instemt met de hernieuwing en met de door de huurder voorgestelde voorwaarden
  • De verhuurder gaat akkoord met de huurhernieuwing maar stelt andere voorwaarden voor dan diegene voorgesteld door de huurder
  • De verhuurder weigert op gemotiveerde wijze de huurhernieuwing
  • De verhuurder weigert de huurhernieuwing zonder enige specifieke reden

Scenario 1: Aanvaarding onder andere voorwaarden

Indien de verhuurder akkoord gaat met de huurhernieuwing maar andere voorwaarden voorstelt dan de huurder voorstelt kan de verhuurder in principe niet meer terugkomen op zijn akkoord met de huurhernieuwing.

De huurder kan deze andere voorwaarden aanvaarden waarna de huurhernieuwing aan die voorwaarden tot stand komt. De huurder kan deze andere voorwaarden ook weigeren en kan eventueel een tegenvoorstel doen. In ieder geval moet de huurder in geval van weigering van de andersluidende voorwaarden de verhuurder dagvaarden of in verzoening doen oproepen door de vrederechter. Deze laatste zal dan naar billijkheid uitspraak doen. Wanneer de huurder nalaat dit te doen wordt hij geacht afstand te doen van zijn recht op huurhernieuwing.

De advocaten van Huur-Recht.be begeleiden u graag bij deze problematiek.


Scenario 2: Weigering op gemotiveerde wijze

De Handelshuurwet voorziet in een aantal redenen waarom de verhuurder een huurhernieuwing kan weigeren. De verhuurder mag verschillende van deze redenen inroepen zolang deze onderling niet tegenstrijdig zijn. Deze redenen zijn van belang daar ze betrekking hebben op het feit of de uitgezette huurder recht heeft op een uitzettingsvergoeding.

De verhuurder kan de huurhernieuwing weigeren omwille van navolgende wettelijke redenen:

  • De verhuurder gaat het goed zelf en werkelijk in gebruik nemen of in gebruik laten nemen door zijn naaste familieleden. Het verhuurde goed moet dan in zijn geheel worden betrokken voor het uitoefenen van een handel of voor bewoning;
  • De verhuurder gaat het goed een andere bestemming geven dewelke elke handelsonderneming uitsluit. Bv. Uitsluitend gaan verhuren als woning;
  • De verhuurder gaat het goed, of het gedeelte waarin de handel wordt uitgeoefend, volledig afbreken en terug opbouwen. De kost hiervan moet meer dan 3 jaar huurprijs bedragen en moet worden gedragen door de verhuurder;
  • Er zijn grove tekortkomingen van de huurder aan zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Bv. waardevermindering van het goed door toedoen van de huurder; belangrijke veranderingen in de aard/wijze van exploitatie; elke ongeoorloofde handeling die de voortzetting van de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder onmogelijk maakt. Bv. Het slecht onderhouden of het onrechtmatig onderverhuren van het goed;
  • De verhuurder moet zich, indien hij de ingeroepen grove tekortkoming betwist, binnen de 30 dagen tot de bevoegde rechter wenden;
  • Er is geen wettig belang bij de huurder wanneer de huurder in de nabije omgeving een soortgelijke handel is opgestart, of in de nabije omgeving in het bezit is van een onroerend goed waar hij de onderneming kan verderzetten. Hiervan dient sprake te zijn voor het verstrijken van de termijn van 3 maanden waarbinnen de verhuurder moet antwoorden op de aanvraag;

Een speciale reden voor het weigeren van de aanvraag tot huurhernieuwing ontstaat wanneer de verhuurder een aanbod heeft gekregen van een hogere huurprijs gedaan door een derde persoon en de huurder geen gelijk aanbod doet.

De verhuurder zich beroepen wanneer deze derde zich verbindt om minstens 3 maanden te huren aan voor de verhuurder gunstigere voorwaarden dan de geldende en de derde zich eveneens verbindt om de eventuele uitzettingsvergoeding aan de uitgezette huurder te betalen. De verhuurder is vervolgens verplicht om binnen de 3 maanden na de aanvraag tot huurhernieuwing het aanbod van de derde ter kennis te brengen aan de huurder.

De huurder heeft dan 30 dagen tijd om te reageren, zo niet vervalt zijn recht op huurhernieuwing. De huurder kan op de volgende manieren reageren:

  • De huurder betwist de geldigheid en oprechtheid van het aanbod van de derde. Dit dient de huurder voor de rechter te brengen
  • De huurder doet een volledig gelijk aanbod waardoor hij de voorkeur krijgt
  • De huurder biedt een gelijke huurprijs aan maar andere voorwaarden. In dit geval dient hij de andere partijen te dagvaarden of in verzoening te laten oproepen door de vrederechter
  • De huurder biedt een lagere huurprijs aan, in welk geval de derde de voorkeur zal krijgen

Wat indien de huurder de reden van de gemotiveerde weigering betwist?

De wetgever heeft enkel voorzien dat wanneer de huurder het niet eens met de weigering van huurhernieuwing wegens een grove tekortkoming hij zich moet wenden tot de rechter. Voor de andere weigeringsredenen heeft de wetgever dit niet voorzien.

De huurder kan de ingeroepen reden tot weigering wel aanvechten in geval van bedrog, klaarblijkelijke onoprechtheid of onmogelijkheid om de reden te verwezenlijken.


Scenario 3: Weigering op ongemotiveerde wijze

De verhuurder kan steeds zonder het opgeven van enige geldige reden de huurhernieuwing weigeren, mits betaling van een uitzettingsvergoeding aan de huurder gelijk aan 3 jaar huurprijs.

Indien de huurder bewijst een grotere schade te hebben geleden dan deze som kan hij aanspraak maken op een hogere vergoeding.