De huurder maakt geen deel uit van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, maar is wel feitelijk geïntegreerd in het appartementsgebouw. Maar, als er geen contractuele relatie tot stand komt tussen de vereniging van mede-eigenaars en huurders, moeten huurders het reglement en de beslissingen van de algemene vergadering wel naleven?

Moeten huurders het reglement van interne orde en beslissingen van de algemene vergadering naleven?


Vaak is meer dan één bewoner op twee huurder in een appartementsgebouw. Toch hebben huurders vandaag de dag geen stem in het beheer van mede-eigendom. De huurder maakt geen deel uit van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, maar is wel feitelijk geïntegreerd in het appartementsgebouw en heeft er zo belang bij nauw betrokken te zijn bij beslissingen van deze. Maar, als er geen contractuele relatie tot stand komt tussen de vereniging van mede-eigenaars en huurders, moeten huurders dan het reglement van inwendige orde en beslissingen van de algemene vergadering wel naleven?


Reglement van inwendige orde?

Het reglement van inwendige orde bevat het geheel van gedrag- en leefregels over het gebruik van de privatieve en gemeenschappelijke delen van de bewoners. Er zullen ook regels en afspraken in terug te vinden zijn over geluidsoverlast, het mogen houden van huisdieren, enzovoort. Vanaf 1 januari 2019 is dit reglement van inwendige orde verplicht in elk appartementsgebouw.

Ook de huurder zal in principe de bepalingen ervan moeten naleven. Zo zal de huurder voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst op de hoogte moeten worden gesteld van de inhoud van het reglement en zich hiermee akkoord verklaren. Dit gebeurt het best door de verplichting tot naleving van het reglement van interne orde in het huurcontract te verwerken en het reglement toe te voegen als bijlage.


Alle andere akten en beslissingen? (art. 577-10 § 4 BW)

Ook alle andere akten en beslissingen van de vergadering van de vereniging van mede-eigenaars zijn tegenwerpelijk aan alle personen die in een mede-eigendom wonen. Dit wil zeggen dat deze ook bindend zijn voor huurders, mits inachtneming van de belangrijke voorwaarde dat uiteraard ook ter kennis werden gebracht aan de huurder.

Deze kennisgevingsprocedure werd onder de appartementswet van 18 juni 2018 verstrengt. Zo is het sedertdien de taak van de appartementseigenaar-verhuurder om zijn huurder per aangetekende zending binnen de 30 dagen na ontvangst van de notulen van de algemene vergadering in kennis te stellen.

Indien de appartementseigenaar-verhuurder deze regels en beslissingen niet heeft gecommuniceerd, zullen deze voor de huurder niet gelden. Indien de huurder dan het reglement niet naleeft is het mogelijk dat de appartementseigenaar-verhuurder voor eventuele schendingen zal opdraaien.


Niet eens met een bepaling uit het reglement van interne orde of een beslissing van de AV? (art. 577-10, §4, 2° BW)

Indien een huurder het niet eens is met een of meer nieuwe bepalingen in het reglement van interne orde of beslissingen van de AV, kan deze bij de rechter een verzoek tot vernietiging indienen. Van belang hierbij is dat de bepalingen de huurder een persoonlijk nadeel dienen te berokkenen.

De huurder dient zijn vordering in te stellen binnen de twee maanden na de kennisgeving door de appartementseigenaar-verhuurder.

Indien de appartementseigenaar-verhuurder geen mededeling doet van de beslissingen van de algemene vergadering, zal de huurder zijn vordering moeten instellen uiterlijk binnen vier maanden na de algemene vergadering.


Wat kan de VME doen als de huurder het reglement van inwendige orde schendt?

Vooreerst is het mogelijk om via de syndicus een waarschuwing te verzenden naar zowel de appartementseigenaar-verhuurder als naar de huurder van het appartement met als doel de met de reglementaire voorschriften strijdige verhuring te staken hetzij maatregelen te nemen om de overlast te doen ophouden. Indien deze aanmaningen niet tot een oplossing leiden, kunnen er rechtsvorderingen worden ingesteld.

In de rechtspraak en rechtsleer is het omstreden welke precieze rechtsvorderingen de vereniging van mede-eigenaars kan instellen. Strikt juridisch stellen zich immers problemen aangezien de vereniging van mede-eigenaars geen rechtstreeks contractuele band met de huurder heeft. Nochtans leert de rechtspraak uit de voorbije jaren dat de vereniging van mede-eigenaars met succes een vordering instellen tegen een huurder.

In de eerste plaats kan er een stakingsvordering worden ingesteld die eist dat de huurder de strijdige activiteiten of overlast stopzet. Een voorbeeld hiervan is het verwijderen van vuilniszakken in de gang en de garage. Dit eventueel gekoppeld aan een dwangsom.

Daarnaast is er de vordering tot ontbinding van het huurcontract. De vereniging van mede-eigenaars zal moeten aantonen dat een huurder een ernstige inbreuk heeft gedaan hetzij bovenmatige hinder heeft veroorzaakt. Gelet op het bovenvermeld probleem van een ontstentenis van een contractuele relatie is het dus maar de vraag of een vereniging van mede-eigenaars de verbreking van een huurcontract waaraan zij vreemd kan instellen. Toch zijn er vrederechters die dit de laatste jaren uitspreken.

Ons inziens overlegt de vereniging van mede-eigenaars best met de appartementseigenaar-verhuurder om de vordering al dan niet samen in te stellen. Van zodra de appartementseigenaar-verhuurder de vordering mee ondersteunt valt de juridische discussie weg.